Com o aumento das moradias condominiais e, consequentemente, o aumento de famílias e empresas se instalando em prédios, surge a dúvida: se a taxa de condomínio deve ser cobrada por unidade ou por fração ideal de cada área privativa.

A área comum do prédio integra todas as áreas que são partilhadas entre os moradores e correspondem a muito mais que apenas o hall de entrada. O domínio desta área é de uso de todos e seu cuidado deve ser rateado entre todos os beneficiários.

Além, é claro, dos serviços de jardinagem, porteiro e limpeza que o condomínio se utiliza para sua própria manutenção e bem-estar dos moradores. Tais serviços e áreas vêm com o seu próprio custo mensal que integra o valor do condomínio a ser pago, na maior parte dos casos, mensalmente.

E afinal, quem paga a conta da taxa de condomínio?

Todos os moradores e beneficiários devem pagar a taxa de condomínio. Em geral, o valor do condomínio é rateado por todos os apartamentos ou lojas que fazem parte do prédio. A grande dúvida é como é feito o rateio do valor a ser pago.

Isto porque pergunta-se se o rateio deve ser realizado por unidade – ou seja, o valor total é dividido pelo número de apartamentos ou lojas existentes, chegando a um valor unitário a ser pago – ou se o cálculo deve ser estabelecido proporcionalmente à quantidade de metros quadrados privativos que cada condômino possui.

Portanto, no modelo em que se divide o condomínio por área, o valor será maior para os apartamentos maiores (coberturas, duplex, tríplex) enquanto será menor para aqueles que têm apenas um/dois quartos.

Qual o questionamento na hora do rateio?

Os moradores dos maiores apartamentos ou lojas alegam que a área comum não se altera conforme a área privada. O dono da cobertura utiliza-se mais do serviço de jardinagem do prédio do que aqueles que possuem um apartamento menor? Ou é justo entender que o proprietário do menor apartamento do prédio utiliza-se menos do serviço de portaria ofertado 24 horas para todos os moradores ou visitantes do prédio?

Neste sentido, não haveria razão para maiores apartamentos pagarem uma parcela maior dos salários dos funcionários e todas as despesas do condomínio, vez que por se tratarem de uso comum, todos podem utilizar de forma igual.

Apesar de diversas demandas terem sido propostas com este fundamento, o artigo 1.336, I, do Código Civil prevê que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais.

Portanto, a regra geral institui que vai ser o critério da área que vai estabelecer a quota correspondente ao valor da taxa de condomínio. Porém, nada de pânico. O próprio artigo não estabelece que esta seria uma regra absoluta, indicando que podem haver estipulações diversas.

Assim, fica claro que em caso de não haver qualquer estipulação diversa na convenção do próprio condomínio, a regra geral será aquela que prevalecerá.

Porém, havendo a possibilidade de negociação, pode-se estabelecer o pagamento da taxa de condomínio de forma híbrida, a fim de abarcar as duas situações. Funcionaria da seguinte forma, em relação às despesas fixas e inerentes ao uso regular das áreas comuns, tais valores seriam rateados de forma unitária, divididos igualmente pela quantidade de apartamentos.

De outro ponto, havendo qualquer gasto extraordinário com quantia que agregam valores ao investimento, como por exemplo, atualização de fachada ou modernização do hall, tais valores deveriam ser divididos conforme a área de cada apartamento.

Dessa maneira, seria possível evitar a cobrança exacerbada para parte dos apartamentos, dividindo de forma igualitária todos os deveres ordinários, mas distinguindo os gastos diversos, quando a quantificação fosse possível.

Obviamente o estabelecimento legal do pagamento da taxa de condomínio por fração ideal foi a forma geral colocada, podendo a convenção se adaptar à realidade de cada condomínio e sua Assembleia. Nada impede que as alterações sejam feitas para melhorar o modo de vida dos seus usuários, trazendo uma convivência mais adequada e pacífica para todos.

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Dúvidas, críticas e sugestões sobre o assunto, serão muito bem-vindas! Por favor contate-nos pelo e-mail felipe@vec.com.br

Taxa de condomínio michele-towsMichele Tows | OAB/PR 70.508

Pós-Graduada em Direito Civil e Processual Civil, Centro Universitário Curitiba, 2015;
Bacharela em Direito, Centro Universitário Curitiba (2014);
Graduanda em Ciências Econômicas, Universidade Federal do Paraná, em curso

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