O sonho da casa própria pode rapidamente virar um pesadelo, quando o imóvel não é entregue no prazo estipulado pela construtora em contrato. Casos de atraso de obra são cada vez mais comuns, especialmente em épocas de crise. Obviamente, como prevenir é sempre a melhor opção, pesquisar bem antes de escolher a construtora e consultar um advogado antes de efetuar a compra pode evitar maiores transtornos. Todavia, mesmo sendo cauteloso, não há como garantir que a obra será entregue no prazo acordado.

A construtora pode atrasar a entrega da obra?

Comumente, os contratos de promessa de compra e venda possuem, além do período previsto para o término do empreendimento, uma cláusula de tolerância. Essa cláusula prevê prorrogação do prazo de conclusão da obra que, geralmente, varia entre 90 e 180 dias.

Apesar de parecer abusiva uma cláusula que estende em 6 meses o prazo de entrega, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento que a cláusula de tolerância é razoável e válida quando não extrapolar o prazo de 180 dias. Como consequência, qualquer direito a ser reclamado pelo comprador deverá ocorrer apenas após escoado o prazo contido na cláusula de tolerância.

Ocorrendo o atraso na entrega do empreendimento, quais são os direitos do consumidor?

A resposta não é tão simples quanto parece, pois são inúmeros os direitos do consumidor nessas situações e podem variar conforme o caso concreto. Assim, para melhor elucidar a matéria, dividimos em três categorias de indenizações a serem pleiteadas: danos morais, lucros cessantes e danos emergentes.

Quando estará configurado o dano moral?

A partir do momento que ocorre o atraso na entrega do imóvel, é inegável o abalo moral, o estresse e o sentimento de incerteza gerado no comprador. Essa situação em nenhum momento confunde-se com mero aborrecimento. Trata-se da realização do sonho do comprador que espera ansioso pela entrega das chaves, sonho que acaba não se concretizando por ineficiência da construtora.

Vale lembrar que o instituto do dano moral é protegido, não só pela Constituição Federal Brasileira, em seu artigo 5º, incisos V e X, como também pelo Código Civil de 2002, em seu artigo 186, e pelo Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 6º, inciso VI.

O que são e como diferenciar danos emergentes de lucros cessantes?

Entende-se por danos emergentes o prejuízo imediato e mensurável sofrido pela parte, isto é, consubstancia-se no prejuízo financeiro efetivamente sofrido, aquilo que acarreta a diminuição do patrimônio da vítima. Nos casos de atraso de obra, pode-se utilizar como exemplo o comprador que adquiriu o imóvel com a finalidade de habitação própria e impossibilitado de morar no empreendimento viu-se obrigado a alugar outro lugar para servir de moradia. Assim, a construtora deve ressarcir os gastos de aluguel despendidos pelo consumidor, sendo essa indenização caracterizada como danos emergentes. Outro exemplo de danos emergentes é a reversão da cláusula penal que consta no contrato em favor do comprador. Em regra, os contratos de promessa de compra e venda de imóveis preveem referida cláusula apenas quando descumprido o contrato pelo comprador, dessa forma, o Superior Tribunal de Justiça está discutindo a possibilidade de reverter a multa em caso de inadimplemento por parte da construtora em favor do consumidor adquirente.

Diferentemente dos danos emergentes, em que é necessária a diminuição do patrimônio da pessoa lesada, nos lucros cessantes não existe redução patrimonial, na realidade, o dano material nunca vai existir. O que ocorre nesse tipo de indenização é o ressarcimento pelos lucros não obtidos. A parte deixa de auferir lucro por conta do ato ilícito praticado pela outra pessoa ou empresa. Trazendo a questão para o campo fático, o adquirente do imóvel que efetuou a compra com o intuito alugar para terceiro, não pode auferir renda com a unidade até o momento da entrega das chaves, caracterizando os lucros cessantes. Dessa maneira, deve a construtora indenizar o comprador em um percentual sobre o valor do imóvel a título de alugueres.

 

 

Luísa Tonelli

Pós-graduada em Direito Processual Civil pelo Instituto de Direito Romeu Felipe Bacellar, 2012
Bacharel em Direito, Centro Universitário Curitiba, 2010.

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