Carregando...
18 jan

Como funciona a ação de despejo?

A ação de despejo tem uma finalidade bastante específica no ordenamento jurídico: a retirada do locatário do imóvel. As razões que podem motivar a ação de despejo serão alvo de simples análise a partir dos critérios abaixo e estão todas previstas na Lei do Inquilinato, que rege o tema desde 1991.

Quais são as hipóteses de cabimento da ação de despejo?

A esmagadora maioria dos casos em que o processo de despejo é intentado decorre da falta do pagamento do aluguel contratualmente estipulado. Um estudo do IBGE de 2013 concluiu que 25% das casas alugadas no Brasil consomem 30% da renda familiar dos inquilinos. Porém, apesar de mais comum, este não é o único motivo que autoriza o despejo.

As hipóteses estão previstas no artigo 59 da Lei do Inquilinato e indicam ser cabível a ação de despejo nos casos de: perda do emprego do locatário quando o contrato de locação foi celebrado devido ao vínculo empregatício, utilização do imóvel pelo próprio proprietário ou familiar, fim do prazo da locação e ainda no caso de ocorrer a morte do locatário sem qualquer sucessor legítimo que resida no imóvel.

Evidente que em caso de haver necessidade de reparações urgentes no imóvel, em que o locatário não possa continuar a morar no local, a ação de despejo também é cabível, assim como na troca de quaisquer das garantias do contrato (fiador, seguro ou caução). A ação de despejo também é o instrumento processual cabível quando, ao fim do término do prazo do contrato de locação, o locatário não tenha, por livre vontade, deixado o imóvel.

Ou seja, todas as vezes que o contrato de locação sofrer alterações significativas, que se traduzam na impossibilidade de manutenção das pessoas que ocupavam o imóvel, é cabível a apresentação da ação de despejo.

A ação de despejo, como funciona?

A ação de despejo deve ser utilizada quando o intuito do locador é ver o imóvel desocupado. A ação de despejo propriamente dita somente comporta o pedido de saída voluntária ou compulsória dos locadores, ante a alteração substancial no contrato ou ainda no descumprimento de qualquer uma das cláusulas previstas.

Ou seja, nos casos em que há a inadimplência do locatário em efetuar o pagamento do aluguel conforme pactuado e, ainda assim, a saída do imóvel é resistida por parte dos moradores, não há outra saída legal que não seja a apresentação da ação de despejo, em que se busca a tutela do Estado em realizar a retirada do imóvel.

A ação de despejo, por indicação legal, é uma ação de rito ordinário. A liminar para desocupação do imóvel pode ser deferida em caso prestação de caução no valor equivalente a três prestações de aluguel e é justificável ante o perigo de depredação do imóvel e lesão ao patrimônio do Locador.

Ela também pode, por expressa autorização legal, ser cumulada com a cobrança das parcelas em atraso. Nestes casos, a fundamentação para a realização do despejo é a falta de pagamento de alugueis, ou outras parcelas pactuadas, e não seria razoável indicar a necessidade de uma demanda para o despejo e outra apenas para as cobranças dos valores devidos.

Qual o rito do processo?

O processo de despejo não é considerado um procedimento rápido. Evidentemente que o prazo para a duração do processo demora conforme a cidade em que tramita, influenciando até mesmo a quantidade de processos em trâmite no cartório.

Entretanto, com o pagamento de caução de três parcelas de alugueis, é possível realizar o despejo de forma antecipada, procedimento este que pode levar alguns poucos meses, senão dias.

Tal lapso temporal é justificado ante a necessidade de citação dos locatários por um oficial de justiça, o qual informa o prazo de quinze dias para a saída voluntária do imóvel, o que não sendo feito, autoriza a saída forçada realizada pelo oficial de justiça acompanhado, se necessário, da força policial.

Todas essas hipóteses precisam de autorização judicial e podem ser alvos dos recursos cabíveis, como em qualquer processo.

O inquilino deve desocupar o imóvel caso o proprietário deseje vende-lo? Estará o morador sujeito à Ação de Despejo?

Caso o proprietário deseje vender seu imóvel, via de regra, ele deve oferecer ao locatório a possibilidade de compra. Em outras palavras, o locatório tem preferência para adquirir o imóvel locado, nas mesmas condições ofertadas a terceiros, devendo o proprietário notifica-lo a respeito do interesse na concretização do negócio, na linha do que prevê o artigo 27 da Lei do Inquilinato.

Mas atenção: a notificação/comunicado deve conter todas as condições do negócio, especialmente o preço, forma de pagamento, existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente!

Outro ponto importante se refere ao aceite da proposta. Caso o inquilino manifeste seu interesse de compra e, posteriormente, desista do negócio, deverá responder pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes!

Assim, em breve síntese, caso o proprietário do imóvel pretenda vender seu bem, este deve notificar o morador atual para que manifeste seu interesse no negócio. Caso este não queira adquirir o imóvel e se recuse a sair do local, estará sujeito sim à ação de despejo, desde que, claro, respeitados os requisitos antes abordados.

retenção de documentos michele-towsMichele Tows | OAB/PR 70.508

Pós-Graduada em Direito Civil e Processo Civil pelo Centro Universitário Unicuritiba.