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07 ago

5 Fatos Importantes sobre a Locação de Imóveis

A locação de imóveis é uma prática muito comum no Brasil, sendo que a sua formalização, em regra, se dá via assinatura de um contrato.

No entanto, as cláusulas a serem insertas nos contratos devem respeitar as disposições da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Diante disso, apresentamos 5 fatos importantes na relação de locação.

Prazo de vigência do contrato e seu encerramento

Sobre o prazo de vigência do contrato de locação, é possível que seja por tempo determinado, com data de início e fim, ou por tempo indeterminado, com apenas a data de início, deixando em aberto o seu tempo de duração.

No entanto, em se tratando de contrato de locação por prazo igual ou superior a 10 anos, é devida a autorização do cônjuge (art. 3º da Lei 8.245/91). Ausente a permissão, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente (parágrafo único do art. 3º da Lei 8.245/91).

Quando o contrato prevê a sua vigência por prazo determinado, caso não haja manifestação das partes quanto à não renovação, a lei assegura a renovação automática.

Não é permitido ao locador reaver o imóvel dentro do prazo de vigência do contrato, exceto se pagar a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento da obrigação, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada (art. 4º da Lei 8.245/91).

No caso de vigência por prazo indeterminado, normalmente o encerramento se dá em virtude do descumprimento de obrigações pactuadas entre as partes ou do comum acordo. Ainda, o locatário poderá denunciar a locação mediante aviso prévio de 30 dias ao locador (art. 6º da Lei 8.245/91).

Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando do encerramento do contrato (parágrafo único do art. 6º da Lei 8.245/91).

Venda do imóvel objeto da locação

A locação não impede que o locatário aliene o seu imóvel, no entanto, sendo a locação por prazo determinado e se houver cláusula de vigência no contrato em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel, deverá respeitar a vigência do compromisso contratual. (art. 8º da Lei 8.245/91)

Não sendo contrato por prazo determinado, ou não havendo cláusula de vigência no caso de alienação, averbado junto à matrícula do imóvel, o comprador poderá denunciar o contrato com o prazo de 90 dias para que seja desocupado.

Hipóteses de encerramento da locação

Por lei (art. 9º da Lei 8.245/91) a locação poderá ser desfeita por mútuo acordo, em decorrência da prática de infração à lei ou aos termos do contrato, em face do não pagamento de aluguel ou de encargos e para a realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executados com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-la.

Morte do locador e locatário

Dúvida pode surgir quanto à sorte da locação na ocorrência de morte do locador, porém, nos termos da Lei 8.245/91 (art. 10), a locação será transmitida aos herdeiros.

Ocorrendo a morte do locatário (art. 11 da Lei 8.245/91), ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residente no imóvel, quando residencial.

Nas locações com finalidade não residencial, o espólio, e se for o caso, o seu sucessor no negócio, ficará sub-rogado nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de locação.

Separação e divórcio

Nos casos de separação, divórcio ou dissolução de união estável, por lei (art. 12 da Lei 8.245/91), a locação prosseguirá de forma automática quanto a quem permanecer no imóvel, portanto, não haverá a necessidade de formalização de um novo contrato. Entretanto, recomenda-se que seja aditado na hipótese em que o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel não figure como parte no contrato, de modo a regularizar a situação de fato quanto às partes obrigadas pela observância do regramento da relação locatícia.